借地問題・住宅問題解決事例

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ＭＥＮＵ

解決事例

[１.欠陥問題]

■ [事例-１-１]　高額で取得した土地付分譲住宅の半地下が浸水事故
　世田谷区在住のＡさんは数年前、１億円近い高額で３ＬＤＫ、半地下に駐車場と納戸のある戸建住宅を購入した。昨年夏の集中豪雨の際、半地下部分に周辺の雨水が流入・浸水し車の全損や建物への被害を被った。ＳＨｉＰＳの調査の結果、谷状の場所に立地するにもかかわらず浸水事故を想定した計画や設備が脆弱で、申し訳程度の排水溝・小型の排水ポンプが設置してあるだけであった。ＳＨｉＰＳは建物の修復と防潮板の設置・排水ポンプの強化・満水警報装置の設置などの雨水対策を立案すると同時に欠陥住宅の販売にあたるとして販売会社に対し、数百万円の損害賠償請求を行った。
　Ａさんは「購入時にはお金の工面に追われ、まさかこのような事故にあうとは思いもよらなかった。」と語る。
近年の都市化による舗装面の拡大や集中豪雨の多発などがこうした事故の背景にあることは明白で、すまいを選ぶ際には交通利便性や価格だけでなく立地・構造・設備など周到なチェックが必要である。大きな買い物で失敗しないためには建築士など専門家に相談することも重要と考えられる。

　　　　　　　　

■ [事例-１-２]　隣家の建替え工事に伴い家が傾いた!!
　昨年の春から横浜在住のＡさんは隣家の建替え工事の騒音と振動に悩まされていた。そして夏、玄関のドアを半分開くとドアの下端が玄関ポーチのタイルにあたり、それ以上開かないことに遭遇した。さらに浴槽に水を張ると浴槽の上端が傾いていることに気付いた。
　ＳＨｉＰＳはこの問題を受け、地盤調査土壌のサンプル採取、厚密試験等を行ったところ、極めて軟弱な地盤に対し、土壌を考慮しない無理な工事が隣で行われた疑いが強くなった。現在訴訟を前提にした準備を進めている。　土地の価値が交通の利便性や地域イメージで決められ、土質が考慮されないこと。土質を考慮しない乱暴な建築行為などが原因ではないかと考えられる。

東側に10/1000の傾斜

擁壁に亀裂

■ [事例-１-３]　言葉巧みな工務店を信頼し、設計・施工込みで新築住宅の工事を依頼したところ、違法建築・施工不良など、散々な目にあった事例!!
　品川区在住のＡさんは、かねてより天然の木材や内装材を基調とした住宅の新築を考えていた。ある日ＴＶの住宅番組で見た住宅が気に入り、その工務店に連絡した。
　工務店はＡさんの好みをキャッチし、一級建築士を紹介。敷地が狭いため、可能な限り広い居間を希望したところ、建築基準法には触れるが誤魔化せるから大丈夫と説明され、容積率オーバーの建物で契約を結んだ。建物は地下1階（鉄筋コンクリート造）地上2階（木造）であった。地下の外壁工事の際、壁の一部が膨れだしたため、その部分を削り取る工事が行われた。これを目にしたＡさんは不信を抱き始めた。
　そして、上棟の翌日、区役所から出頭を命じられ、違法建築の是正を求められた。その後、原案を修正した工事が進められたが、工期は著しく遅れ、また施工が極めて杜撰であった。こうした状況にもかかわらず、工務店側は中間金の支払い等を求めた。Ａさんは仮すまいの契約期間が迫ったため、残工事を残した状態の新居に入居した。
　その直後、1階の浴槽の水が地下の居室に流れ込む事故が発生した。この配管修復工事もいい加減なものであった。その後、工務店側は工事を中止してしまった。この時点で、ＡさんはＳＨｉＰＳに連絡し、調査が始まった。すると工務店は、工事代金の精算に応じないとして、Ａさんを東京地裁に訴えた。逆に損害賠償を求めるのはＡさんであるとの立場で、現在裁判が進行中である。設計・施工一括契約の怖さ、低い技術レベルの業者の横行、受注のためにはナリフリかまわぬ姿など、今日の欠陥住宅の典型である。

[２.借地問題]

■ [事例-２-１]　借地での建替えは障害が多い!!
　目黒区在住のＢさんは借地上に建つ老朽化したアパートを建替えようとしたが、接する道路は私道の４２条２項道路であった。こうした場合、事前に地主へ通知し建替えの承諾と２項道路拡幅の承諾を得る必要がある。Ｂさんと地主の関係は従来より良好ではなく、一時は建替え計画を断念した。ところが、幸い地主は底地権の売却を希望し、Ｂさんの親類が底地の買取を承諾したため、問題は解決し、建設事業は進行した。
　ＳＨｉＰＳが手がけた第１号の全面建替え事業となった。
　平成４年の借地借家法の改正以降、借地権者の権利抑制が強く、こうした借地上での建替え問題が多くなると予想される。

■ [事例-２-２]　地主との関係が悪く、長期に渡って地代を供託していた借地問題が解決した事例
　横浜市在住のＢさんは、借地の更新料等の問題で地主との関係が悪く、地代の供託を20年間続けていた。ところが建物の老朽化、賃貸部分の空家などにより、借地の継続が難しくなっていた。敷地は約100坪と大きく、樹木が生い茂り、管理も行き届かない状況であった。この問題がＳＨｉＰＳに持ち込まれた。地主に当たったところ、地主側は現金が必要な状況にあり、凍結されていた供託金も入手したい意向であった。
　そこでＳＨｉＰＳでは、敷地を半分に分割し、敷地半分の借地権と他方半分の敷地の底地権を等価交換し、両方の敷地が双方の完全所有になる案をＢさんと地主に提案した。双方が合意し、地主は交換後、直ちに敷地を第3者に売却することとなった。
　この交換においては、Ｂさんのすまいが片側半分の敷地に収まっていたため、大きな改修工事の必要は生じなかった。このことも交換が円滑に進んだ一因と考えられる。
　このような、敷地規模が大きい借地では、居住者の高齢化・地代負担による経済的圧迫・建替え承諾料を含む建替え資力の減退・建物の老朽化　等が同時に進んだ場合、解決が困難なケースが多いと想定される。今回の解決はその一手法であると言える。ただし、敷地の細分化を進める側面もあり、100坪を超えるような敷地の場合の手法であることも、留意する必要がある。
*近年、多くの地域で（第1種低層住居専用地域を主に）、敷地最低規模を80㎡や100㎡とする条例が施行されている。

　　　　　　

[３.建替え・リホーム]

■ [事例-３-１]　２項道路の後退が必要な部分に増築してしまい、修繕の際建物の後退が必要になった。
　品川区在住のＢさんは親の代から借地・持ち家に居住してきた。昨春、屋根の葺替えと外壁に窓を開ける工事を地主に申し出たところ、地主から高額の承諾料を要求された。このため地裁での争いとなり、裁判所の鑑定委員会が現地視察を行った。この時過去に増築した１階のトイレ、２階のバルコニー部分が２項道路の中心線から２ｍの後退が必要な部分にのっていることが判明。ＳＨｉＰＳは法規に適合する設計を行い、屋根の葺き替えを含めて法を遵守するための改修工事と位置づけ、裁判所に建替えが不可欠であることを訴えた。その結果、高額な承諾料は退けられ、合法な建物に改修された。
Ｂさんは「増築した部分は、借地の範囲内であるし、まさかそこが道路であるとは思いも付かなかった。でも高い承諾料を回避して合法な建物にすることができて良かった。」と語る。
　一見して道路とは見えない空地のような場所でも、奥の建物の出入りに供されているような場合には道路と指定されている場合があり注意が必要。特に借地の場合には、違法建物になると著しく立場を弱める可能性もある。

　　　　　　　

■ [事例-３-２]　長年、貸していた建物内で有害物質が取り扱われており、建替え等の建物更新計画への影響が出てきた事例
　品川区在住のＡさんは、先代の頃から広い借地を相続し、この敷地上の建物を賃貸していた。建物の老朽化に伴い、また老後の生活のために、建替えを計画していた。そこで建替えに関係する総合コンサルティングをＳＨｉＰＳに依頼した。ＳＨｉＰＳが借家の利用状況を調べた結果、１借家人が有害物質取扱い業者に指定される業務を長年に渡り、借家内で行っていたことが判明した。住宅地では許容されない業務であったが、これを盾に即、賃貸契約解除という訳にもいかない。またその借家がある以上、いかなる事業計画も成立しない状況であった。そこでＳＨｉＰＳは環境汚染の検査会社に依頼し、周辺の土壌に蓄積された汚染物質の濃度を測定することとした。現在調査中であり、環境基準値を超えた有害物質が検出された場合には、これを有力な根拠として明け渡し請求する方針である。

[４.相続問題]

■ [事例-４-１]　長年の懸案であった遺産相続問題が専門家集団のコンサルティングにより解決の見通し。
　目黒区在住のＣさんは年老いた母親の介護をしながら、父親の残した借地・持ち家に居住しているが、父親の遺産相続について他の兄弟３人と長年に渡り争っている。借地のため、簡単に売却することも難しく、八方塞の状況で精神的にも苦しい状況にあった。　ＳＨｉＰＳは、地主との長い交渉の結果、敷地の半分の借地権を地主が買い戻す案を引き出した。この売却収入を３人の遺産相続にあてる方針である。売却する敷地上の建物は解体・撤去し、残った部分でＣさんと母親が住み続けることになる。
　Ｃさんは「ようやく明かりが見えてきた。母も同じ場所に住み続けることができて幸いだ。」と語る。
　一見単純な解決と見えるが、この事業を完遂するためには、法務・税務・建築などの専門家が同じテーブルで協働することが必要で、ＳＨｉＰＳの機構に相応しい案件と考えられる。

[５.バリアフリー・リホーム]

■ [事例-５-１]　高齢期を迎え、広い借地の地代支払いが難しくなり、高齢者向けアパートに改装して、収益を上げようとしている事例
　目黒区在住のＢさんは８０坪を超える借地に自宅棟と賃貸アパート棟を所有している。２棟とも木造２階建てで老朽化が進んでおり、アパート棟は大半が空室状態でまとまった収益は得られない。リタイアしたＢさんには地代の負担が重くなり、ＳＨｉＰＳに相談することとなった。アパート棟を調査すると、モルタル外壁の傷みは進行しているものの、建物に変形などはなく、また構造壁もバランスよく配置されていることが判明した。そこで改装して賃貸アパートとして再生する検討を始めた。
　建物は１階に４.５畳２室、６畳１室で、２階も同じ構成であった。大幅な間取り変更はしないこと、また需要が安定して見込めることを条件に検討した結果、健常高齢者向けの賃貸アパートにする方向が固まった。高齢化が進行しているにもかかわらず、とかく高齢者の借家入居は敬遠されがちで、安くて便利な場所にすまいを求める需要は大きいと判断された。
　　　　　　　

[６.その他]

■ [事例-６-１]　街中で加速する戸建ミニ開発!!
　品川区在住のＣさんは,親の代から２戸続きの木造長屋に暮してきた。ところが最近、隣の住宅が買収されこれを取り壊して、木造３階建ての住宅が建設されることになった。建物が老朽化している上に、半分が取り壊されると構造的に極めて脆弱な建物になる可能性が高い。
　ＳＨｉＰＳではＣさんの住宅の保全を図るため、切り離し後の入念な耐震補強工事を事業者に義務付けた。
　近年、既成密集市街地において、僅かな隙間を埋めるような形で、１０坪～１５坪程の宅地に木造３階建てを建設する事業が多く、密集の加速に伴う震災・火災時の大規模な災害の発生が危惧される。

■ [事例-６-２]　高額の家賃に苦しむバーの経営者が家賃減額のために調査を行ったところ周辺相場1.5倍、また専用面積が実質5坪小さかった事例
　港区でバーを経営するＣさんは、近年の不景気による客足の遠退きで、苦しい経営状況にある。家賃は10年前の入居時の坪1.5万円のままであり、この賃貸料30万円と共益費1.5万円が経営に重くのしかかっていた。最近同ビル内の空き部屋の入居募集では、坪1万円であった。周辺の家賃相場を調査したところ、1万円／坪であった。
　さらに、店舗専用部分の面積を計算したところ、契約書では20坪であるが、この中にＣさんの店では使用することのできないエレベーター・ピットや共用機械室の面積5坪が含まれていた。その結果、専用面積は実質15坪であった。こうした点を根拠に、Ｃさんは現在簡易裁判所で家主と争っている。
　店舗の開業時、経営者は様々な準備に奔走するため、賃貸契約内容や専用面積の確認などがつい疎かになり、不利益な条件で賃貸契約を結ぶケースが多いと想定される。また、景気が過熱していた状況では、商売への見通しも楽観的であったと思われる。こうした背景がこのような問題を起こしたと言える。

■ [事例-６-３]　建築基準法の盲点をついた建築に対し、行政が完了検査済証を交付したことにより周辺住民が反対運動を行っている事例
　某有名人が世田谷区内の第１種低層住宅専用地域に自邸の建設を行った。その地域はそれぞれの敷地規模が大きく、緑豊かな好環境であり、住民の環境維持の意識が高い土地柄である。この場所の傾斜地に地下２階、地上３階で５層の住宅建設を行った。周辺住民は高さ10ｍ以下の規制がかかっているのに、この建物が確認申請を通過し、工事が進んで行くことに驚き、区役所に図面の開示等を求めたところ、従前地盤の最高点よりさらに１ｍ以上高い位置が平均地盤面として記載されており、この地盤面から建物の最高点までは9.97ｍで合法であるとされていた。反対住民は建築確認の元締めである建築主事に面会を求め、平均地盤面算定の根拠を糾したところ、設計事務所が作成した算定図を持ち出し、違法がないと説明した。この算定図は敷地の従前の様子を知る周辺住民の感覚からは程遠いものであり、実際よりかなり高い位置に敷地地盤があったとされている。その証拠として建築された建物では、外壁から廻り巾30ｃｍ程度の間隔に土盛りがされ、これを擁壁が囲い従前の地盤のなごりとしている。　　　　
こうした問題が発生する原因に平均地盤面を規定する建築基準法施行令の条文「地盤面とは建築物が周囲の地盤と接する位置の平均の高さ・・・・」にあると考えられる。この条文が「従前の地盤と接する」とされていれば、とって付けたような従後の地盤で誤魔化されることはなかったはずである。
　それにしても、このようなインチキが是とされるなら、建築物の高さ制限規定など無視してもかまわないことになる。法の精神を戴して確認申請業務に携わるのであれば、運用において、このような誤魔化しが否定されてしかるべきである。周辺住民は粘り強く抗議を続けており、現在、建築審査会にかけられている。